مقایسه وضعیت سکونت در ایران با دیگر کشورها

به منظور مقایسه وضعیت سکونت در ایران با دیگر کشورها می توان از شاخص‌های زیربنای سرانه، نفر در اتاق، تراکم خانوار در واحد مسکونی، و سهم تصرف ملکی بهره برد؛ به گزارش ملک رادار، تعاریف این شاخص ها به صورت زیر می باشد:

۱- زیربنای سرانه: هر نفر به طور متوسط در چند متر زیربنای مسکونی زندگی می کند.
۲- نفر در اتاق: به صورت متوسط در هر اتاق واحد مسکونی چند نفر زندگی می کنند؟
۳- تراکم خانوار در واحد مسکونی: در هر واحد مسکونی به صورت متوسط چند خانواده زندگی می کنند؟
۴- سهم تصرف ملکی: چند درصد واحدهای مسکونی در تصرف مالکین و چند درصد استیجاری می باشد.

بهروز ملکی، کارشناس بازار مسکن، جدول زیر را براساس اطلاعات موجود برای مقایسه وضعیت سکونت در ایران با دیگر کشورها تهیه کرده است:

باید توجه داشت شاخص تصرف ملکی از جمله شاخص هایی است که خود به خود گویای شرایط مطلوب و یا نامطلوب وضعیت مسکن در جامعه نیست.

شاخص تصرف ملکی در برخی از جوامع توسعه یافته (مانند کشورهای سوئد، سوئیس وآلمان)، از میزان بسیار پایینی برخوردار است ( حدود ۴۰ درصد). در مقابل و در همان طیف کشورهای توسعه یافته، برخی جوامع نظیر انگلستان دارای شاخص تصرف ملکی بالایی هستند (بالاتر از ۷۰ درصد).

ویژگی ها و شرایط اجتماعی به عنوان مؤثرترین عامل در نحوه تصرف ملکی محسوب می شود. در کشورهای گروه اول، بخش عمده ای از اراضی و نیز واحدهای مسکونی شهرها در مالکیت شهرداری ها و شوراهای شهر هستند و همچنین با توجه به سطح رفاه و نیز وظیفه مندی و برنامه های دولت در تأمین مسکن، مردم انگیزه کمتری برای مالکیت مسکن دارند.

در ایران، بالابودن میزان تصرف ملکی به عنوان وضعیت مطلوب بخش مسکن تلقی می شود زیرا از یک سو در نگاه خانوارها، مسکن به عنوان محل سکونت، سرمایه و نوعی پس انداز برای خود و فرزندان است و از سوی دیگر، سیاست ها و برنامه های دولت در تأمین مسکن و بالابردن شاخص تصرف ملکی مسکن به عنوان یک سیاست مثبت تلقی می شود. تبدیل مسکن به کالای سرمایه ای و محلی برای سرمایه گذاری خانوارها، سرمایه گذاری در شهر تهران را به شدت به سمت مسکن ملکی پیش برده است.

این در حالی است که عمده بازدهی مسکن در کشورهای دارای اجاره ‏داری حرفه‏ ای، از طریق اجاره‏ بها تامین می‏شود؛ ضمن‏ اینکه در ‏این کشورها علاوه بر بازدهی معمول ناشی از دریافت اجاره، امتیازاتی مانند یارانه مستقیم، تسهیلات کم‏ بهره، معافیت‏های مالیاتی و… برای حمایت از مسکن اجاره‎‏ای اقشار هدف لحاظ می‏شود که ‏این امتیازات، جذابیت اجاره ‏داری برای این اقشار را نیز افزایش می‏دهد. از سوی دیگر، پایین بودن استهلاک و در نتیجه بالا بودن عمر مفید ساختمان، موجب افزایش دوره بهره‏برداری از سرمایه‏ گذاری برای اجاره ‏داری می‏شود. بنابر‏این با توجه به جمیع موارد و ملاحظات مترتب بر فرآیند اجاره‏ داری، طبیعی است که در ایران بخش خصوصی، انگیزه لازم برای سرمایه‏ گذاری به قصد اجاره ‏داری حرفه‏ ای نداشته باشد.

در سال۱۳۶۵، بیش از ۷۷ درصد خانوارهای کل کشور، دارای سکونت ملکی بوده ‏اند، ۱۲ درصد اجاره ‏نشین و ۱۱ درصد نیز سایر انواع تصرف (رایگان، سازمانی و…) داشته‏ اند. این نسبت‏ها در سال ۱۳۹۰ به ۶۲٫۷ درصد تصرف ملکی و ۲۶٫۶ درصد تصرف اجاره‎‏ای و ۱۰٫۷ درصد سایر انواع تصرف تغییر یافته است. بنابراین، طی دهه‏ های گذشته، سهم تصرف ملکی در کشور کاهش و سهم تصرف اجاره‎‏ای افزایش یافته است.

مختصات مسکن اجاره‎‏ای در ایران
به گفته بهروز ملکی، سهم اجاره از کل هزینه خانوار، رابطه معکوسی با درآمد خانوار دارد (اقشار پایین جامعه، درصد بیشتری از درآمد خود را صرف اجاره مسکن می‏کنند).

میزان اجاره‏نشینی در کشور طی سه دهه گذشته، روند افزایشی داشته است (به مرور زمان، درصد بیشتری از خانوارها، اجاره‏نشین شده‎اند).

میزان و ساختار عایدی اجاره‎داری، مشکلات حقوقی و مهیا نبودن بسترهای اقتصادی، از دلایل شکل نگرفتن اجاره‎داری حرفه‎ای در کشور است.

ناکافی و ناکارآمد بودن مسکن اجتماعی و حمایتی، موجب سوق یافتن گروه‏های هدف چنین طرح‏هایی به بازار مسکن اجاره‎‏ای شده است.

ساختار اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی کشور، موجب ذهنیت نامطلوب درباره مسکن اجاره‎‏ای است.

بالا بودن طول دوره انتظار مسکن و انباشت تقاضا، موجب افزایش تقاضا برای مسکن اجاره‎‏ای شده است.

افرادی که به منظور اشتغال به کلان‏شهرها – به‏ویژه تهران- مهاجرت می‏کنند، عمدتاً متقاضی مسکن اجاره‎‏ای هستند که موجب افزایش تقاضا برای مسکن اجاره‎‏ای در این مناطق می‏گردند.

تفاوت نگاه به مسکن در ایران و کشورهای غربی
به گزارش ایسنا، مهمترین شاخص موثر در تفاوت نگاه به مسکن در ایران و کشورهای غربی به نوعی به سیاست‌های دولت در این بخش مربوط می‌شود. طبق آخرین مطالعات انجام شده سهم تسهیلات بانکی در ایران نسبت به کشورهای غربی برای پوشش هزینه‌های یک واحد مسکونی، پایین‌تر و سود بانکی این تسهیلات بالاتر و به دلیل شرایط فرهنگی، میزان اجاره‌نشینی در ایران نسبت به کشورهای اروپایی کمتر است.

به توجه به شرایط اقتصادی ایران و تورم، رابطه معقولی بین حقوق سالانه یک فرد و هزینه‌های اساسی در جامعه ایران وجود ندارد. بنابراین بازنگری در سیاست‌های حوزه مسکن و تامین رفاه اجتماعی نقشی اساسی در بازنویسی نوع نگاه فرهنگی و اقتصادی به مسکن در جامعه ایران دارد.

با در نظر گرفتن تفاوت ساختاری در کیفیت مسکن، مواد اولیه و پراکندگی مناطق مسکونی در ایران و کشورهای اروپایی این نتیجه حاصل می‌شود که مسئولان تامین خدمات شهری در کشورهای اتحادیه اروپا به نوعی با تبیین سیاست‌های تولید مسکن ارزان، باکیفیت و با مواد طبیعی موجود در منطقه، نقشی اساسی در کنترل تورم در بخش مسکن داشته‌اند.

اکثر کارشناسان مطالعات شهری و روستایی در ایران معتقدند که اولین تلاش‌ها برای سامان بخشیدن به اوضاع مسکن بعد از انقلاب اسلامی و با برنامه‌هایی همچون حساب‌پس‌انداز مسکن و انبوه‌سازی آغاز شده است. این فعالیت‌ها با هدف افزایش تعداد صاحب‌خانه‌ها آغاز شده و تا حدی موفق عمل کرده است، اما ساخت‌وسازهای دولتی در کنترل تورم بخش مسکن موفقیت چشمگیری نداشته است.

اخذ مالیات‌های سنگین برای خانه‌های خالی و افراد صاحب چند خانه در اروپا
این کارشناسان همچنین دلیل اصلی موفقیت کشورهای اروپایی در کنترل نوسان بازار مسکن را جلوگیری از تغییر نگاه به ماهیت مسکن می‌دانند. در واقع در سیاست‌گذاری بخش مسکن حتی در کشورهای اروپایی با بیشترین تعداد صاحب‌خانه‌ مثل رومانی با ۹۶ درصد و اسلواکی با ۹۰ درصد، هیچوقت نگاه مردم و مسئولان به مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای یا منبعی برای درآمد در نظر گرفته نشده است.

از دلایل اصلی این موفقیت کنترل دقیق و مستمر دولت بر روی ساخت‌وسازها و اخذ مالیت‌های سنگین برای خانه‌های خالی و افراد صاحب چند خانه است.

سیاست‌های تامین مسکن در اروپا بانک‌ها را موظف کرده که تسهیلات با بهره بسیار کم و با پوشش ۶۰ تا ۷۰ درصدی کل قیمت مسکن را برای افراد متقاضی تامین کنند. این در حالی است که با تورم موجود در ایران و درآمد پایین بیشتر جمعیت ایران مسئله وام‌های مسکن با سود بالا و سهم پایین در قیمت کلی مسکن، نقشی اساسی در تغییر نگاه به بخش مسکن در ایران داشته است.

نگاه سرمایه‌ای یکی از دلایل اصلی دامن‌زدن به بحران مسکن در ایران است
طبق آخرین آمار منتشر شده تعداد افراد صاحب‌خانه در ایران در مقایسه با کشورهای اروپایی درصد بالایی دارد، با اینکه حدود ۶۴ درصد جمعیت ایران صاحب‌خانه هستند، اما این رقم آنچنان خوشبینانه نیست، چرا که بیشتر صاحب‌خانه‌ها در سال‌های گذشته موفق به خرید مسکن شده‌اند، یعنی دورانی که فاصله درآمد و قیمت مسکن هنوز فاصله چندانی نداشته است.

در شرایط فعلی که اقتصاد ایران با مشکلات متعددی همراه است، متاسفانه بحران مسکن در ایران نیز همچنان در حال عرض اندام است.

یکی از دلایل اصلی دامن‌زدن به بحران مسکن ایران، توجه کمتر مسئولان اقتصادی در جلوگیری از شکل‌گیری نگاه سرمایه‌ای به مسکن در ایران است. نگاه سرمایه‌ای به بخش مسکن در خوشبینانه‌ترین حالت باعث هجوم ‌سرمایه‌گذاران شده و با سود سرسام‌آوری که در سال‌های گذشته نصیب افراد ثروتمند کرده، نقش پررنگی در افزایش تورم شدید مسکن در ایران داشته است.

نتیجه سیاست‌های نادرست در بخش سرمایه‌گذاری و تامین مسکن در ایران باعث بروز پدیده ناهنجار رشد غیرقابل کنترل حاشیه‌نشینی در شهرهای بزرگ شده است.

طبق آخرین آمار سازمان‌های اجتماعی تا پایان سال ۲۰۱۱ میلادی بیش از ۷۱۰ مجموعه شهرک نامتعارف با مساحت کلی ۴۶ هزارهکتار و با جمعیت بیش ازپنج میلیون نفر در حاشیه ۶۰ شهر بزرگ ایران سرشماری و ثبت شده است. همچنین اطلاعات منتشر شده از سازمان‌های انبوه‌سازی بخش خصوصی حاکی از فاصله زیاد درآمد و قیمت خانه‌ در ایران است. این فاصله بسیار بیشتر از کشورهای اروپایی است. به طوری‌که یک خانواده معمولی با درآمد متوسط در بهترین شرایط تنها قادر به تامین هزینه ۱۴ تا ۳۴ متر مربع خانه آپارتمانی در شهرهای بزرگ است.

معضل درآمد پایین و نگاه سرمایه‌ای به مسکن باعث وقوع پدیده افراد صاحب چندخانه در ایران شده است. با نگاه دقیق‌تر به این معضل می‌توان فهمید که نگاه سرمایه‌ای به مسکن و افزایش سالانه نرخ تورم در بخش اجاره واحدهای مسکونی باعث شده سرمایه‌گذاران و افراد ثروتمند نسبت به خرید خانه روی آورند و با درآمد حاصل از اجاره‌ واحدهای مسکونی متعدد ثروت سرشاری بدون پرداخت مالیات کسب کنند.

سوئیسی‌ها خانه‌های اجاره‌ای را ترجیح می‌دهند
با نگاه کلی به وضعیت مسکن در کشورهای اروپایی می‌توان فهمید که حتی در ثروتمندترین کشورهای جهان بر اساس وضعیت رفاه اجتماعی مثل سوئیس تعداد صاحب‌خانه‌ها حتی از ایران نیز کمتر است و بیشتر مردم زندگی در خانه‌های اجاره‌ای را ترجیح می‌دهند. میزان افراد اجاره‌نشین در سوئیس ۵۶ درصد جمعیت این کشور را شامل می‌شود.

در تمام کشورهای اروپایی، شرایط و نرخ‌های پایه وام‌های بانکی توسط اتحادیه اروپا تعیین و اعلام می شود. نرخ پایه سود وام مسکن در سال ۲۰۰۹ به حداقل ممکن یعنی به یک درصد رسید، اما در ماه‌های میانی سال ۲۰۱۲ به دلیل رکود سنگین اقتصادی و بالا رفتن مالیات‌ها در کشورهای اتحادیه اروپا بهره‌های بانکی به ۸.۵ درصد نیز رسیده است.

دوره بازپرداخت وام مسکن با ارز خارجی حداکثر تا ۱۵ سال و دوره بازپرداخت وام مسکن با واحد پولی یورو حداکثر ۲۵ سال است. اما وام مسکن در اروپا نیز دارای محدودیت‌هایی است به‌طوری‌که سن متقاضی با در نظر گرفتن مدت اقساط نباید از ۷۰ سال تجاوز کند. حداکثر مبلغ وام نیز می‌تواند تا ۷۰ درصد ارزش ملک خریداری شده باشد. بازپرداخت وام مسکن نیز بر اساس توان مشتری به صورت ماهانه یا سه ماهه قابل تنظیم است.

منبع: ملک رادار